Официальный сайт СДНП "Сады Корсаково" При использовании материалов сайта ссылка обязательна.

Главная Регистрация Вход 12+
Приветствую Вас, Гость · RSS
Меню сайта
Поиск по сайту
Погода

google
Вконтакте
Реклама
 Каталог статей

Главная » Статьи » Юридические » СНТ

Споры о границах земельных участков

В настоящее время судами рассматриваются многочисленные споры об определении границ земельных участков (далее – межевые споры).
Их повсеместное распространение обусловлено следующими причинами:
-    длительным отсутствием централизованного кадастрового учета земельных участков по единой технологии;
-    предоставлением участков в период «земельной реформы» 1990-х гг. без определения их границ;
-    так называемой законодательной «дачной амнистией», проведенной в налоговых и политических целях и позволившей осуществлять постановку на кадастровый учет земельных участков и регистрацию прав на них без определения границ;
-    отсутствием актуальных документов территориального планирования, отграничивающих границы земель населенных пунктов от земель иных категорий (особенно актуально для сельских населенных пунктов);
-    существовавшей до принятия действующего Земельного Кодекса РФ неопределенности в полномочиях по предоставлению участков, вследствие которой участки предоставлялись и государственными органами субъектов РФ и органами местного самоуправления всех уровней.  В результате такой множественности органов, предоставлявших земельные участки, на одно «пятно земли» может существовать несколько правоустанавливающих документов и претендовать несколько заинтересованных лиц.
Количество межевых споров тем больше, чем меньше поземельная собственность на определенной территории и плотней ее застройка (территории садовых товариществ, гаражных кооперативов и т.д.).
Подавляющее количество межевых споров рассматривается судами общей юрисдикции, акты которых в правовых системах представлены неполно, в связи с чем полноценные обобщения судебной практики по данному вопросу отсутствуют.
Законодательное регулирование
Длительное время земельное законодательство предписывало осуществлять оформление правоудостоверяющих документов на земельные участки только после определения и закрепления их границ на местности (ст. ст. 190-192 ЗК РСФСР от 30.10.1922, ст. 17 ЗК РСФСР от 01.07.1970, ст. 32 ЗК РСФСР от 25.04.1991 (до редакции от 24.12.1993).
Однако, в связи с проведением земельной реформы и необходимостью массового вовлечения в гражданский оборот земельных участков законодательные требования к точности описания их границ изменились.
          Так в п. 4.10 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 01.07.1994 (утв. Указом Президента РФ от 22.07.1994 № 1525) уже устанавливалось, что по общему правилу «не может являться основанием для отказа в регистрации договора купли - продажи застроенного земельного участка и в выдаче соответствующего свидетельства о собственности на землю отсутствие документов о границах земельного участка».
    В правоустанавливающих документах на участки, предоставленные в процессе земельной реформы в период 1993-2001 гг. (до принятия действующего ЗК РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ), их границы нередко определялись только словесно, с указанием площади, а не графически. 
    В редких случаях производились действительные измерения участков, сопровождавшиеся составлением приблизительных чертежей их границ, однако, и по таким чертежам точно «привязать» к местности их границы при межевых спорах затруднительно.   
     Законодательная «дачная амнистия» позволила осуществлять постановку таких участков на кадастровый учет и регистрацию прав на них без определения границ (Федеральный закон от 30.06.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»).
Также «дачная амнистия» создала условия для легализации самовольных захватов частей чужих земельных участков: п. 4 ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил, что при регистрации прав на участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства допускается расхождение площадей, указанных в правоустанавливающем документе и в кадастровом паспорте участка (площадь допустимых расхождений не установлена).
    Поскольку внесение сведений об участке в кадастровые сведения осуществляется в заявительном порядке, а проверка согласования границ со смежными землепользователями ведется не всегда должным образом (в базе органов кадастрового учета могут отсутствовать сведения о наличии смежных участков), распространена ситуация, когда при формировании участка в его состав необоснованно была включена часть смежного участка, а сформированный таким образом участок многократно отчужден.
В таком случае возможна корректировка границ участка в сведениях кадастра недвижимости во внесудебном порядке на основании решения органа кадастрового учета об исправлении кадастровой ошибки и межевого плана по корректировке границ участка, согласованного его правообладателем (п. 4-6 ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). В таком случае правообладатель земельного участка фактически должен признать ошибку в ранее выполненной работе кадастровых инженеров.
Способы защиты нарушенных прав
 При недостижении согласованного решения защита прав в межевом споре возможна как в судебном, так и во внесудебном порядке.
    В частности, во внесудебном порядке возможны обращения в орган государственного земельного контроля (ст. 71 ЗК РФ), который вправе провести проверку по факту самовольного занятия части участка смежным землепользователем (ст. 7.1. КоАП РФ), по факту повреждения межевых знаков (ст. 7.2. КоАП РФ) и вынести предписание об устранении нарушений законодательства, наложить на нарушителя административный штраф.
    Суды рассматривают контрольные замеры, проведенные в рамках мероприятий государственного земельного контроля, неоспоренные предписания об устранении нарушений земельного законодательства в качестве допустимых доказательств законности требований Истца (см., например, Определение Псковского областного суда от 20.06.2002 по делу N 33-653/2002, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.2009 № Ф04-2651/2009(5759-А67-9)).
Полномочия по государственному земельному контролю в части административных правонарушений, возникающих в связи с межевыми спорами, в настоящее время осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (п. 3 Положения о государственном земельном контроле (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.11.2008 № 689), пп. 5.1.1 п. 5.1. Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет полномочия по государственному земельному контролю (утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457)).
    При неэффективности мер административного воздействия межевой спор рассматривается в судебном порядке.
    Для успешного участия в межевом споре, оперативного получения информации целесообразно привлечь соответчиком орган кадастрового учета и заявить ходатайство об обязательной явке его представителя (п. 4 ст.246 ГПК РФ).
    В практике рассмотрения межевых споров в качестве допустимых способов защиты нарушенного права рассматриваются как исковые требования, основанные на специальном законодательстве о кадастре недвижимости, так и основанные на общих положениях гражданского права.
1.    О восстановлении границ земельного участка (см., например, Определение Псковского областного суда от 20.06.2002 по делу N 33-653/2002)
    Требование основано на пункте 1.3. Инструкции по межеванию земель (утв. Роскомземом 08.04.1996), п. 10 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17.02.2003), согласно которым при межевых спорах, в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ участков предусмотрена необходимость их восстановления (повторное определение границ на местности на основании имеющейся информации).
    Восстановление границ участка соответствует такому способу защиты права как восстановление положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ, ст. 60 ЗК РФ).
2.    Об исправлении кадастровой ошибки
 Требование основано на п. 5 ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому суд по требованию заинтересованного лица вправе принять решение об исправлении кадастровой ошибки (допущенной в сведениях кадастра в результате неправильного определения границ участка кадастровым инженером).
Отношения между кадастровым инженером и заказчиком в силу прямого указания закона должны строится исключительно на основе договора подряда (ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Согласно 723  ГК РФ в случае обнаружения недостатков в документации, выполненной подрядчиком, подрядчик обязан безвозмездно и в разумный срок устранить обнаруженные недостатки.
Судебное решение должно отвечать требованиям, а стороны по делу, как правило, статусом кадастровых инженеров не обладают, поэтому их обязание исправить ошибку в работе кадастровых инженеров лишено правового смысла.
Орган кадастрового учета, в свою очередь, в силу указания закона, должен исправлять кадастровую ошибку при предоставлении межевого плана с откорректированными границами участка (ст. 22, 28 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), поэтому и его обязание исправить кадастровую ошибку при отсутствии межевого плана незаконно.
Учитывая изложенное, суд вправе обязать кадастрового инженера, ошибочно определившего границу участка, безвозмездно подготовить проект межевого плана по корректировке границ участка в разумный срок.
3.    Об истребовании из чужого незаконного владения части земельного участка, выбывшего из владения собственника помимо его воли (см., например, Постановление Нижегородского областного суда от 09.11.06 по делу № 44-Г-226)
        Указанный способ защиты позволяет не учитывать доводы о добросовестности приобретения участка ответчиком (в случае многократного возмездного отчуждения неправильно сформированного участка), поскольку при заявлении подобного требования добросовестность приобретателя не учитывается (ст. 302 ГК РФ).
4.    Об устранении препятствий в пользовании участком    посредством переноса строений, ограждения, насаждений и др. (см., например, Обзор судебной практики по гражданским делам  Верховного Суда Республики Татарстан за IV квартал 2002 года (Правосудие в Татарстане, N 1, 2003))
На указанное требование не распространяется срок исковой давности в силу ст. 208 ГК РФ.
5.    О признании незаконными действий органа кадастрового учета по постановке на кадастровый учет земельного участка оппонентов и исключения участка оппонентов из сведений кадастра (см., например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.08.2008 N Ф04-3788/2008(10060-А46-32) по делу N А46-11759/2007)
При заявлении данного требования, как правило, указывают на то, что при формировании участка оппонентов не проводилось согласование со смежным землепользователем, в связи с чем произошло наложение границ участков, а орган кадастрового учета не провел надлежащую экспертизу представленных документов и осуществил постановку участка на кадастровый учет, чем нарушил права смежного землепользователя.
    В настоящее время удовлетворение таких требований возможно только в отношении участков, поставленных на кадастровый учет до 01.03.2008 (до вступления в законную силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в котором, в отличие от ранее действовавшего Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (п. 3 ст. 20),  отсутствуют положения об обязательной экспертизе органом кадастрового учета представленной межевой документации).
6.    О признании права собственности на земельный участок в заявленных границах (см., например, кассационное Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 14.07.2009 по делу № 33-882).
    Требование основано на ст. 59 ЗК РФ.
    Выбор способа защиты права зависит от конкретных обстоятельств дела.
       Оптимальным является сочетание гражданско-правовых и специальных требований, например: об устранении  препятствий в пользовании участком посредством переноса ограждения и построек и восстановления границ в заявленных координатах или истребовании из чужого владения участка в заявленных координатах и исправлении кадастровой ошибки.
        В случае, если спор о границах обусловлен наличием правоустанавливающих документов на одно «пятно земли» у обеих сторон по делу, эффективным может быть предъявление встречного иска по оспариванию правоустанавливающего документа оппонентов.
        Основаниями для встречного иска могут быть следующие нарушения законодательства:
 -    несоблюдение процедуры возмездного изъятия земельного участка у прежнего правообладателя перед его предоставлением другому лицу;
-    несоблюдение процедуры изменения категории при предоставлении участка оппонентам;
-    несоблюдение процедуры согласования границ с заинтересованными лицами при предоставлении участка оппонентам, в результате чего произошло частичное наложение границ на смежный участок.
Доказательственная база
Законом установлена приоритетность учета документов и иных доказательств при уточнении границ участков – местоположение границ участков определяется (п. 9 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»):
1.    в соответствии с информацией, содержащейся в правоустанавливающих документах, приложениях к таким документам;
2.    при недостаточности информации правоустанавливающих документов - из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании
Такими документами могут быть:
- выкопировки из генеральных планов населенных пунктов, иная документация по территориальному планированию,
- проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, разрабатывавшийся в соответствии со ст. 32 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» (утв. Постановлением Госстроя России от 10.09.1997 N 18-51), СП 11-106-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих (дачных) объединений граждан» (утв. Приказом ЦНИИЭП Граждансельстроя от 20.08.1997 N 1Т), ВСН 43-85. Застройка территорий садоводческих товариществ, здания и сооружения. Нормы проектирования (утв. Приказом Госгражданстроя СССР от 11.12.1985 N 404);
- схема землеустройства района, ранее разрабатывавшаяся в соответствии с «Методическими рекомендациями по составлению схемы землеустройства административного района» (утв. Госкомземом 18.06.1991);
-    планы установления границ земель сельских населенных пунктов, ранее разрабатывавшиеся согласно Методическим рекомендациям о порядке передачи земель в ведение сельских советов народных депутатов (утв. Госкомземом РСФСР 25.03.1991), ст. 16 Закона РСФСР от 23.11.1990 N 374-1 «О земельной реформе» (как допустимое доказательства учитывались при вынесении Определения Московского областного суда от 22.04.2008 по делу № 33-3584, Решения Майминского районного суда Республики Алтай от 14.04.2006 по делу № 2-148/06);
- проекты внутрихозяйственного землеустройства колхозов и совхозов, закреплявшие границы земель сельскохозяйственного назначения (контура конкретных полей), составлявшиеся на основании  Постановления Совмина РСФСР от 21.07.1972 N 429 «О порядке утверждения проектов внутрихозяйственного землеустройства колхозов, совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий», ст. 51 ЗК РСФСР от 01.077.1970 (как допустимое доказательство учитывались при вынесении Постановления ФАС Московского округа от 27.12.2007 N КГ-А41/12758-07 по делу N А41-К2-19501/06, Постановления ФАС Поволожского округа от 06.03.2007 по делу N А55-28423/05-10, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 02.08.2006 N Ф08-3424/2006 по делу N А32-28335/2005-52/918 и др.);
- проекты перераспределения земель, составлявшиеся при реорганизации колхозов и совхозов в процессе земельной реформы в соответствии с Рекомендациями по проведению землеустроительных работ при реорганизации колхозов и совхозов (утв. Роскомземом 27.02.1992)(как допустимое доказательство учитывались при вынесении Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.08.2006 N А74-1295/06-Ф02-4011/06-С2 по делу N А74-1295/06, и др.);
- материалы инвентаризации земель, составлявшиеся в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 12.07.1993 N 659 «О проведении инвентаризации земель для определения возможности их предоставления гражданам»;
- утвержденные материалы лесоустройства, выписки из государственного лесного реестра для определения границ земель лесного фонда (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.05.2009 по делу N А43-21499/2008-21-598, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.06.2008 N Ф03-А51/08-1/1223 по делу N А51-7075/2007-24-242 и др.).
- генеральные планы предприятий для уточнения границ земель промышленности;
- фрагменты дежурной кадастровой карты органа кадастрового учета, кадастровый план территории, предоставляемый органом кадастрового учета в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
    Сведения правоустанавливающих документов редко позволяют точно определить  границы участков, поэтому успешное ведение межевого суда подразумевает необходимость работы с архивами различных уровней.
    Учитывая ограниченные процессуальные сроки рассмотрения дела, сбор доказательственной базы целесообразно осуществить до начала судебного  процесса (при наличии такой возможности).
Право на получение вышеуказанных документов имеет любое лицо в силу общих норм Федерального закона от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологий и о защите информации» (ст. 8) и специальных норм законов, регулирующих ведение отраслевых реестров информации (ст. 57 Градостроительного Кодекса РФ, Постановление Правительства РФ от 09.06.2006 N 363 «Об информационном обеспечении градостроительной деятельности», п.12, 16 Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства (утв. Постановлением Правительства РФ от 11.07.02 № 514) и др.).
3.    при отсутствии правоустанавливающих документов границами участков являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или долговременных объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участков.
    Данное положение взаимосвязано со ст. 234 ГК РФ, согласно которой лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Суды общей юрисдикции нередко рассматривают длительный сложившийся порядок землепользования как состоявшуюся устную сделку и в межевом споре отдают предпочтение фактическим, а не юридическим границам.
         Подтверждаются фактические границы свидетельскими показаниями (смежных землепользователей, родственников сторон, председателя садового товарищества и др.), заключением экспертизы, установившей факт наличия долговременных ограждений, плодово-ягодных насаждений по периметру участка, проведением агротехнических мероприятий по обработке земли и др.
    Допустима привязка сложившихся границ к линейным объектам, например, применительно к границам садовых участков Ульяновский областной суд посчитал допустимой их привязку к водопроводу (Определение от 18.03.2008 по делу № 33/2008).
    В качестве доказательств фактического использования учитывают суды и чертежи участков, описанные в технических паспортах домовладений, подготовленных и удостоверенных организациями технической инвентаризации.
    Ранее подписанный смежным землепользователем акт согласования границ не является безусловным доказательством того, что границы участка не будут пересмотрены в судебном порядке.
    Например, в Постановлении Ростовского  областного суда от 05.03.2009 по делу № 04-г-401 указано, что при согласовании границ со смежным землепользователем «отличительные межевые знаки не выставлялись, и линия межи, позволяющая визуально определить границу межевания, не устанавливалась». Отсутствие же специальных познаний не позволило смежному землепользователю «осознать факт частичной накладки земельных участков друг на друга,  а визуально ему не представилось возможным увидеть произошедшую накладку».
Техническая экспертиза по границам участков
При возникновении в судебном процессе вопросов, требующих специальных познаний, достоверного определения юридически значимых обстоятельств, суд назначает экспертизу (ст. 79 ГПК РФ, ст. 2 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).
Споры по определению границ участков, как правило, требуют таких специальных познаний и назначения экспертизы материалов дела кадастровым инженером.
При назначении кандидатуры судом стороны вправе формулировать вопросы эксперту и предлагать кандидатуру эксперта. Правильно сформулированные вопросы по границам участка оппонентов и назначение дружественной экспертной организации в значительной мере способствуют успешной защите прав в межевых спорах.
Помимо требований процессуального законодательства на деятельность экспертов-кадастровых инженеров будут распространяться требования ст.ст. 41, 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, ч. 2 ст. 18, ст.ст. 24 – 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
В частности, ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» установлены требования к содержанию заключения эксперта, в нем должны быть отражены:
- время и место производства судебной экспертизы;
- основания производства судебной экспертизы;
- сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу;
- сведения о судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы;
- предупреждение эксперта в соответствии с законодательством РФ об ответственности за дачу заведомо ложного заключения;
- вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов;
- объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы;
- сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы;
- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;
- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
При несогласии с выводами эксперта сторона по делу вправе ходатайствовать о проведении повторной экспертизы.
По результатам оценки вышеуказанных доказательств суд выносит постановление о разрешении межевого спора по существу.

автор Буров Владимир Александрович

 


Источник: http://yurclub.ru
Категория: СНТ | Добавил: mixeus (10.11.2012)
Просмотров: 13627 | Теги: земельные споры, земельные участки споры, практика земельные споры, межевые споры, разрешение земельных споров | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar
Сады Корсаково © 2017
Категории раздела
Страхование [1]
Тонкости страхования
Недвижимость [9]
СНТ [4]
Садоводческое некоммерческое товарищество.
Google
Опрос
Знаете ли вы что, в стоимость электричества закладывается ремонт электро трассы?
Всего ответов: 18
Реклама
Новые статьи
[03.01.2016][Календари]
Лунный посевной календарь на 2016 год (0)
[06.12.2015][Цветник]
Пион (0)
[15.11.2015][Цветник]
Бархатцы (0)
[15.11.2015][Цветник]
Ирис (0)
[15.11.2015][Огород]
Салат (0)
[30.08.2015][Вредители]
Картофельная моль (0)
[02.08.2015][Огород]
Патиссон (0)
[14.07.2015][Огород]
Бобы (0)
[13.07.2015][Огород]
Редька (0)
[13.07.2015][Огород]
Смородина (0)
[07.06.2015][Огород]
Крыжовник (0)
[30.05.2015][Болезни]
Антракноз (0)
[20.05.2015][Болезни]
Черная ножка (0)
[17.05.2015][Огород]
Капуста белокочанная (0)
[11.03.2015][Строим сами]
Вторая жизнь теплицы (0)
Статистика